Compravendite immobiliari: Dal primo gennaio scattano le nuove imposte. Conosciamole ..

Il Sole 24 Ore – Norme e Tributi

Dal 1° gennaio 2014 scattano le nuove norme sulla tassazione dei trasferimenti immobiliari. Vediamo nel dettaglio le nuove imposte immobiliari: si abbassa l’imposta di registro per l’acquisto della prima casa dal 3 al 2% (ma con un minimo di mille euro); b) ogni altro trasferimento immobiliare a pagamento verrà invece tassato con l’aliquota del 9% (oggi si spazia dal 3 al 15%, a seconda dei casi), anche qui con un minimo di mille euro; faranno eccezione i conferimenti di immobili strumentali in società (non imponibili a Iva), che rimarranno soggetti all’attuale aliquota del 4 per cento.

Inoltre, in tutti i casi in cui si applicheranno queste nuove aliquote del 9 e del 2 per cento:a) le imposte ipotecaria e catastale saranno dovute nella nuova misura fissa di 50 euro ciascuna (al di fuori di questo perimetro, tutte le attuali imposte fisse di 168 euro – e quindi, l’imposta fissa di registro e ogni altra imposta fissa ipotecaria e catastale – saranno dovute nella nuova misura di 200 euro);b) si avrà esenzione completa dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.In questi giorni è ricorrente tra gli addetti ai lavori l’argomento dell’individuazione degli atti ai quali si applicheranno le nuove regole di tassazione, poiché la nuova legge tace sul punto. Se sicuramente le nuove norme si applicheranno agli atti stipulati nel 2014, un margine di dubbio rimane per gli atti stipulati nel 2013 e che siano presentati per la registrazione nel 2014. Dagli stessi uffici delle Entrate arrivano risposte contrastanti: ad esempio, a Milano 2 si sostiene che si fa riferimento alla data di registrazione mentre Milano 1 afferma che si deve guardare alla data di stipula.

È quest’ultima la risposta esatta.Infatti, Il principio generale è quello per il quale la tassazione va fondata sulla data di formazione dell’atto soggetto a registrazione, se certa e opponibile all’amministrazione finanziaria. Ne deriva che:a) per un atto pubblico stipulato nel 2013 e registrato nel 2014, si applica la tassazione del 2013;b) per una scrittura privata autenticata nel 2013 e registrata nel 2014, si applica la tassazione del 2013;c) per un atto giudiziario formato nel 2013 e registrato nel 2014, si applica la tassazione del 2013;d) per una scrittura privata non autenticata formata nel 2013 e registrata nel 2014, si applica la tassazione del 2014.Ci sarà poi il problema degli atti sottoposti a condizione sospensiva, stipulati nel 2013, con verificazione della condizione nel 2014.

In base alla legge di registro (il testo unico contenuto nel Dlgs 131/1986) quando dunque la condizione si verifica deve essere versata l’eventuale differenza tra l’imposta «dovuta secondo le norme vigenti al momento della formazione dell’atto» (articolo 27, comma 2) e quella pagata (di solito, in misura fissa) in sede di registrazione: in sostanza, non rilevano le eventuali variazioni di aliquota intervenute successivamente alla formazione dell’atto e fino al verificarsi della condizione. In altri termini, rapportandosi la tassazione definitiva al momento della formazione dell’atto, si valorizza il naturale effetto retroattivo della condizione, espresso nell’articolo 1360, codice civile, per il quale, di regola, «gli effetti dell’avveramento della condizione retroagiscono al tempo in cui è stato concluso il contratto».