Gli investimenti immobiliari fanno rotta su Budapest.

Perché molti Italiani scelgono di investire a Budapest?

Budapest rappresenta la sede ideale per un investimento di lunga durata, soprattutto da quando l’Ungheria, è entrata a far parte dell’Unione Europea,non adottando l’euro.

La sua posizione fa da spartiacque tra l’Europa dell’est e quella dell’ovest, è stata la capitale dell’impero austro-ungarico, negli storici palazzi di inizio ‘900  e nei grandi viali, si respira tutta la alla nobiltà di un tempo. Ha la seconda Metropolitana più antica d’Europa e acque termali che ne fanno una delle città turistiche più importanti e belle del mondo. Dopo la caduta del regime comunista, i prezzi degli immobili a Budapest hanno fatto registrare un continuo trend al rialzo che non accenna ad arrestarsi, nonostante qualche segnale di rallentamento dovuto alla crisi economica mondiale. Questa tendenza ha subito una accelerazione dopo l’ingresso dell’Ungheria tra i paesi dell’Unione Europea, avvenuta il 01/05/2004, che ha fatto registrare un aumento degli investimenti stranieri. Attualmente, nella sola Budapest ben 24.000 appartamenti su un totale di 700.000, sono di proprietà di cittadini , inglesi, tedeschi, irlandesi, israeliani, americani, russi e italiani.

 Stazione termale a Budapest.

Recenti ricerche tra tutte le capitali europee collocano Budapest:

– Al 10° posto tra le  capitali con il miglior clima politico/fiscale;
– Al 10° posto tra quelle con il miglior rapporto prezzo/spazio nel commerciale;
– All’ 8° posto tra quelle in cui le multinazionali intendono trasferire o iniziare un’attività nel        prossimo futuro;
– Al 3° posto  riguardo al costo del lavoro (fonte C. % W.)

– La Via Vaci, di Budapest è risultata la 28ma strada commerciale più cara del mondo, in termini di costi al dettaglio. Ai primi tre posti si sono assestate la Fifth Avenue di New York, la Causeway Bay di Hong Kong e gli Champs Elysees di Parigi; – fonte Agenzia di consulenza Cushman & Wakefield.

Questi dati, confermano che Budapest è in una posizione perfetta per diventare uno dei più importanti bacini per gli affari e gli insediamenti produttivi, come dimostrano gli enormi investimenti che colossi come la General Electric, l’Audi, la Electrolux, la Samsung, la Peugeot, la Sap, la Nokia etc, hanno effettuato nel corso degli ultimi anni, e proprio di recente altre multinazionali ancora hanno ormai scelto la capitale ungherese come centro servizi per l’intera Europa dell’est. Tra queste la Vodafone, IBM, Morgan Stanley ecc. In Ungheria ultimamente hanno inoltre pianificato grossi centri produttivi la Mercedes-Daimler, la Benetton, la SANYO e la Suzuki. Mentre nel lusso dopo Louis Vuitton, anche Gucci, Burberry, Roberto Cavalli, Emporio Armani, Dolce & Gabbana e COIN hanno aperto i loro negozi.

Non è un caso, che il numero di passeggeri in transito dall’aeroporto internazionale di Budapest si preveda in ulteriore aumento, tanto da determinare nuove previsioni di ampliamento dello scalo internazionale.

Avendo l’Ungheria sottoscritto con l’unione Europea l’impegno di convergenza, sono stati stanziati ben 29 miliardi di euro che  affluiscono già dal 2007 e continueranno ad arrivare  fino al tutto il 2014, finalizzati allo sviluppo e la riqualificazione, con enormi benefici per l’economia tutta e quindi anche per il settore immobiliare.

Tutti questi fattori, secondo le previsioni degli analisti, daranno una spinta ai prezzi degli immobili che continueranno la loro crescita nel prossimo decennio ad un ritmo percentuale che potrebbe sfiorare le due cifre, fino a portare il valore degli immobili a Budapest a livello di quelli delle altre capitali europee.

Per rendersi conto di quanto sia ancora lontano il raggiungimento dei limiti massimi del mercato, basta confrontare i prezzi di un appartamento a Budapest, che variano dai 1.000 ai 2.000 euro al mq, con quelli di altre città importanti dell’Europa centrale, quali Berlino, Vienna o Monaco di Baviera, I prezzi in queste città sono di almeno 2-3 volte superiori.

Prezzi medi per mq a Budapest
La classifica dei distretti basata sui prezzi per mq vede la zona di Pest , la più richiesta dagli investitori stranieri , i distretti V°, VI°, XIII°, XIV° e IX°, mentre nella parte di Buda, preferita dagli investitori locali, i distretti II°, I°. XII°, XI°.
Bisogna tuttavia precisare  nel calcolare i costi medi per mq che  sul mercato vi sono appartamenti i cui valori vanno ben oltre i valori medi calcolati in queste statistiche e pertanto succede sempre più  spesso di trovare in vendita degli appartamenti al V° o al II° distretto ad un prezzo intorno ai 4.000 – 4.500 euro per mq.

Il costo medio di un appartamento al V° distretto è di 85.000 euro, ( pari a circa 1.300- 2.000 euro per mq) mentre nei confinanti VI° e  VII° distretti si possono trovare immobili al prezzo di 50.000 euro ( pari a 800 – 1.300 euro per mq). La tabella sotto si riferisce ad appartamenti in buone condizioni e pronte per essere messe subito a reddito.

Il mercato degli affitti a Budapest è molto simile a quello delle altre capitali europee. I fattori principali che influenzano i prezzi sono:

– Ubicazione dell’immobile;
– Dimensione dell’immobile;
– Condizioni dell’immobile;
– Qualità dell’arredamento;

In genere gli appartamenti più piccoli (40-60 mq) situati in centro sono i più facili da affittare a Budapest e nell’arco di 2-3 settimane è di solito possibile trovare un affittuario. Gli appartamenti più grandi in centro, necessitano di un periodo che normalmente oscilla tra le 4 e le 6 settimane. In entrambi i casi la durata del tempo necessaria per affittare gli immobili è influenzata in modo significativo da tutti i fattori sopra elencati. L’ingresso dell’Ungheria tra i paesi dell’Unione Europea avvenuta nel 2004 ha portato un forte afflusso di cittadini stranieri, e tale movimento, a giudizio degli analisti, farà aumentare le rendite degli affitti nei prossimi anni. Da considerare inoltre il continuo incremento del “mercato universitario” che attira sempre più studenti da tutti le parti del mondo (alcune facoltà sono attualmente considerate al ”top” per qualità di strutture e docenti). Attualmente dall’affitto di un immobile si può ottenere una rendita annua che oscilla tra il 5 e il 7% a secondo dell’ubicazione dell’immobile e delle sue condizioni.

Il miglior rendimento nei distretti Top è di circa 10 euro per mq.

Il prezzo di affitto finale dipende dal numero di stanze indipendenti, dall’ubicazione dell’immobile, strada silenziosa o meno, vista via o vista corte, dai collegamenti con i mezzi di trasporto. Le soluzioni più richieste sono tagli da 65-75 mq con due camere da letto o di 100 mq con tre camere da letto.

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